1가구 2주택 분양권 양도세 절세 전략｜일시적 2주택 조건 정리
1가구 2주택 상태에서 분양권 보유 시 양도세 폭탄?
최근 몇 년간 정부는 부동산 투기 억제 정책의 일환으로 분양권을 주택 수에 포함시키는 세법 개정을 단행했습니다. 이에 따라, 기존 주택을 보유한 상태에서 분양권을 추가로 취득하면 ‘1가구 2주택’으로 간주되어 양도소득세 중과 대상이 됩니다.
특히 2021년 1월 1일 이후 분양권 양도 시 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%의 중과세율이 적용되며, 다주택자 양도세 중과세율(최고 75%)과 별도로 중첩될 수 있어 절세 전략이 반드시 필요합니다.
일시적 2주택 예외 적용 요건
분양권을 취득했더라도 기존 주택과 새 주택(분양권 포함)이 일시적으로 중복된 경우 ‘일시적 2주택’ 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 다만, 아래 요건을 충족해야 합니다.
- 기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택(분양권 포함)을 3년 이내에 취득
- 새 주택의 준공일로부터 2년 이내에 기존 주택 처분
- 두 주택 모두 실거주 요건 충족 필요 (조정대상지역 여부에 따라 달라짐)
조정대상지역 내 주택의 경우, 위 요건이 더 강화되므로 반드시 지역 요건을 확인해야 합니다.
분양권 보유 시 주택 수 포함 시점은?
분양권은 취득일 기준으로 주택 수에 포함되지 않지만, 입주 후 등기 시점부터 주택 수로 포함됩니다. 하지만 조정대상지역 내 분양권은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다.
따라서 분양권 자체의 보유 여부만으로도 1가구 2주택 중과세 요건에 해당될 수 있습니다. 특히 분양권을 먼저 취득한 경우 기존 주택 매도 시 중과세율 적용 대상이 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
절세 전략 ① 분양권 우선 매도 또는 실입주
1가구 2주택 상태에서 절세하려면, 다음 중 하나를 선택해야 합니다.
- 기존 주택을 양도하고 분양권을 실입주: 비과세 요건 충족 가능
- 분양권 양도 시기 조절: 보유 2년 이상 및 조정지역 외라면 일반세율 가능
- 일시적 2주택 특례 적용: 실거주 증빙과 매도 기한 철저히 확인
분양권을 단기 양도할 경우 중과세율이 적용되므로 2년 이상 보유가 절세의 기본입니다. 다만, 이 보유 기간은 실입주 여부와는 별개로 계약일 및 중도금 납부일 기준으로 판단됩니다.
절세 전략 ② 조정대상지역 여부 확인
조정대상지역 여부에 따라 분양권의 주택 수 포함 여부 및 세율이 완전히 달라집니다. 아래 체크리스트를 참고하세요.
- 조정대상지역 외 분양권: 입주 후 등기 시점부터 주택 수 포함
- 조정대상지역 내 분양권: 취득 시점부터 주택 수 포함
- 일시적 2주택 비과세 기한: 조정지역은 1년 이내 매도, 비조정은 2~3년 이내
따라서 분양권이 조정지역 내인지 여부를 확인하는 것이 절세 전략의 핵심입니다.
📌 지금 실천해볼 것 3가지
- 기존 주택과 분양권의 지역 및 취득일 확인
- 일시적 2주택 특례 요건 충족 여부 점검
- 분양권 보유 기간과 실입주 계획 세우기
🔎 한 줄 요약
분양권을 보유한 1가구 2주택자는 조정지역 여부와 실거주 계획에 따라 양도세 폭탄을 피할 수 있으므로 전략적인 매도 시점과 거주 계획이 필요합니다.